Alta concentración y muy escasa disponibilidad de terrenos

Esos aspectos definen al mercado de las bodegas clase 1

"La vacancia de ese tipo de bodegas está en niveles históricamente bajos, un 0,34%. No existen casi metros cuadrados disponibles", detalla Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property.  

"El mercado de los centros de bodegaje se caracteriza por estar altamente concentrado y por su vinculación con el auge del comercio electrónico". Así lo explica Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property, consultora inmobiliaria que maneja una carpeta de terrenos destinados al desarrollo de centros de distribución y logística.
Según detalla la ejecutiva "este mercado lo tenemos separado en categorías de acuerdo con su tamaño. Empresas como San Francisco o Megacentro, entre otras, concentran más del 80% de la superficie de metros cuadrados de bodegas clase 1, que son las que fluctúan entre los 1.500 y 2.000 metros cuadrados y que, además, prestan servicios logísticos. Estamos hablando de cerca de 5.000.000 metros cuadrados destinados a bodegas de dicha clase".
Una de sus características, dice Tapia, "es que se trata de un mercado que está altamente concentrado, en cuanto a operadores y ubicación geográfica ya que un porcentaje altísimo se emplaza en el sector norponiente de la región Metropolitana, específicamente, en la Ruta 68, Vespucio y dentro del Parque Industrial ENEA. Allí se desarrollaron grandes centros y se posicionaron los operadores para futuros proyectos, porque cada vez quedan menos terrenos industriales para ellos".
¿Por qué cada vez hay menos espacio disponible para implementar centros de bodegaje?
"Un terreno industrial que posibilite un desarrollo de esta envergadura no permite pagar más de 3 UF por metro cuadrado y los que quedan están más alejados de las denominadas "zonas calientes" del mercado, lo que ha generado que nazcan nuevos polos industriales, como todo el entorno de La Farfana, el de Bodegas San Francisco, que está muy consolidado y que tiene terrenos industriales con una norma inofensiva (no tienen autorización para un uso industrial molesto o peligroso), y que poseen precios que permiten estas iniciativas. El desarrollo de otras zonas, donde el propietario del terreno le construye un proyecto específico a un determinado cliente, es más complejo. Aquí estamos hablando de espacios de entre 20.000 y 30.000 metros cuadrados que, en general, tienen que estar en terrenos para "uso molesto", que son los más escasos".
La profesional agrega que los sitios de diez hectáreas pueden tener valores de unas cinco o 5,5 UF por metro cuadrado, "y no es rentable el desarrollo de un centro de bodegaje con ese valor y a los precios de arriendos.
¿Y qué factores explican el auge de este mercado?
"En los últimos tres años se ha generado un boom del mercado de bodegas debido a variables como la pandemia, que hizo que la mayoría de los proyectos en desarrollo se atrasaran. Otra variable se relaciona con un hecho puntual, cuando las personas comenzaron a recibir bonos y permanecían en las casas, todas las compras las hicieron por internet y aumentó la demanda por espacios de logística para hacer la entrega de los productos al consumidor final".
¿Cuántas bodegas clase 1 quedan disponibles?
"La vacancia de estas bodegas hoy está en niveles históricamente bajos, un 0,34%. Casi no existen metros cuadrados disponibles y la mayoría de los proyectos que ingresan este semestre lo hacen ya colocados, es decir con empresas ya definidas para ocuparlas. Para el próximo año se espera que haya una leve alza de la vacancia".
-¿Qué sucede con las bodegas más pequeñas, las denominadas clase 2?
"Se trata de bodegas de 300 metros cuadrados, que tienen oficinas y showrooms donde pueden atender público, cuyos contratos de arriendo son más flexibles para las pymes. Aquí también se generó un aumento de la demanda y los resultados dependerán del comportamiento del consumo. Eso finalmente determina cuántos metros cuadrados necesita un negocio para sus entregas".
 

La entrega de bonos impulsó el emprendimiento y, por ende, la búsqueda de espacios donde guardar los productos a vender.

"Hay alta concentración en la Ruta 68, Vespucio y en el Parque Industrial ENEA", dice Tapia.