Mini bodegas al alza: en los últimos cinco años han crecido 80%

Datos de la empresa Colliers muestran el positivo panorama en la Región Metropolitana

La ubicación de las sucursales, sus medidas de seguridad y la entrega de servicios que faciliten la logística están entre los principales elementos que consideran las pymes para elegir a una empresa del rubro.  

El mercado de las mini bodegas ha tenido un crecimiento exponencial en el último tiempo. Así lo dejan en claro las cifras que entrega Matías Bucci, subgerente del área de estudios inmobiliarios de Colliers, quien explica que este crecimiento alcanza cerca de un 80% en cinco años. "Prácticamente se ha duplicado la superficie existente al año 2018. En ese sentido, creemos que se trata de un mercado que ha alcanzado cierto grado de consolidación". El ejecutivo dice que si bien durante el periodo de la pandemia hubo un desarrollo importante, la necesidad de mini bodegas responde principalmente a necesidades actuales. "Me refiero acá, por ejemplo, a emprendedores o microempresarios de distintos rubros que muchas veces no tienen un espacio físico de ventas y que necesitan espacios de almacenamiento de volúmenes más pequeños. Por razones logísticas y tiempos de desplazamiento, requieren que estén emplazados en puntos cercanos a las zonas en las que operan".
Ustedes elaboran cada semestre un reporte sobre el panorama de este mercado en la Región Metropolitana. De acuerdo con sus datos más recientes, ¿aproximadamente cuál es la superficie total de mini bodegas?
"Dentro de la Región Metropolitana se registra un inventario acumulado de 265.000 metros cuadrados, que se concentran principalmente en la zona norte y centro con un 43,5% y 41,1% de la participación total. Las zonas oriente y sur presentan participaciones menores, con un 10,2% y 5,3% respectivamente.
¿Y los precios de arriendo han tenido cambios significativos o más bien se han mantenido?
"El precio promedio actual, considerando el total de la Región Metropolitana, es de 0,41 UF/m2, que es similar al observado a finales del 2021, sin observarse cambios significativos durante los últimos periodos".
Respecto a las proyecciones de este mercado, Matías Bucci dice que se espera para el 2024 que ingresen en total 20.000 metros cuadrados, "lo cual es levemente superior a los ingresos observados durante los años 2020 a 2023, con ingresos en torno a 15.000 metros cuadrados. ¿Y cuál sería el impacto en la vacancia de la nueva superficie que entra en operación? No se espera que genere un sobre stock o un gran aumento de vacancia, más bien debieran mantenerse los índices de vacancia observados en los últimos años, que se encuentran en torno a un 16%".
Convenientes ubicaciones
Tres recintos, dos bajo su completa administración y uno con servicio mixto, forman parte de la estructura de Bodegal, compañía fundada en 1984 y que, según su jefe de logística -Humberto Zúñiga- "se distingue en el mercado por tratar a los clientes de manera única y personalizada, pese a tener los servicios estandarizados. Además, siempre hemos estado ubicados en lugares céntricos".
Uno de los servicios de esta compañía es el arriendo de bodegas. "En el caso de los clientes que necesiten metros cuadrados, el mínimo que ofrecemos son espacios de 20 metros cuadrados y el máximo son 5.000. En el caso de buscar 'posición rack', el mínimo es de cinco pallets".
¿Y cuáles son los tamaños que más demandan las pequeñas empresas?
"Las pymes van desde los cinco pallets hasta aproximadamente 300. Eso corresponde a 480 metros cuadrados. ¿Y cuáles son nuestros precios? El valor depende del volumen base contratado y del tipo de producto a almacenar. Por ejemplo, superficies para cosméticos o alimentos tienen un valor superior al de una bodega para carga general. En cuanto al periodo de tiempo, el mínimo son 30 días".
Profundizando en el tipo de productos que es posible almacenar en sus instalaciones, el jefe de logística de Bodegal dice que "las personas pueden llevar cualquier tipo de producto categorizado como inofensivo. Aquí estamos hablando, por ejemplo, de alimentos, insumos médicos -ya sea para seres humanos o animales-, material de construcción, ropa, materias primas y productos terminados. También contamos con resolución de cosméticos".
Humberto Zúñiga hace notar que entregan otros dos servicios: almacenaje y operación logística; y logística para e-commerce. "Respecto a este último, creamos una marca específica llamada Boff 3pl, que es la encargada del 'fulfillment', con entrega hasta el cliente final. Al igual que Bodegal, su principal diferenciación es el enfoque en el cliente".
Un tema muy importante en el rubro es la seguridad. ¿Con qué medidas cuentan en sus instalaciones?
"Monitoreo externo por cámaras 24/7, rondas perimetrales con guardias, control de acceso y además con sensores de alarmas".
De acuerdo con su experiencia, ¿en los últimos años ha crecido mucho la demanda por servicios de bodegaje y operación logística? De ser así, ¿qué razones lo explican?
"La pandemia fue un acontecimiento que marcó un antes y después en el almacenaje ya que muchos importadores se prepararon para no quebrar stock y, por el desorden mundial, las cargas y contenedores llegaron sin margen de tiempo uno con otro. Por ende, tuvieron que externalizar los servicios, dándose cuenta de que esa alternativa que nosotros ofrecemos convenía mucho más".
18 sucursales
Seguridad, ubicación y flexibilidad. Según Arie Rezepka, fundador y gerente general de Akikb, esas son las principales necesidades que tienen las pymes al hablar de bodegaje. "Nosotros contamos con ubicaciones estratégicas, entregamos flexibilidad en los plazos e innovación en el modelo de negocio. En cuanto a la seguridad, contamos con control de acceso, guardia de seguridad, sistemas de monitoreo tanto dentro como fuera de nuestras sucursales, CCTV, cerco eléctrico y rayos perimetrales, entre otros".
El ejecutivo agrega que cuentan con 18 sucursales operando, entre la Región Metropolitana y Viña del Mar. "Vamos a cerrar el 2024 con un total de 24 sucursales"
¿Cuál es el tamaño mínimo y el máximo que ofrecen?
"Tenemos bodegas desde 1,5 metros cuadrados. En abril abrimos nuestra primera sucursal con formato Flex -hasta 250 metros cuadrados-, pudiendo responder a las necesidades de almacenamientos para personas naturales, emprendedores y empresas". Respecto a este último formato, Rezepka explica que "se trata de un modelo de bodegas de entre 50 y 250 metros cuadrados, con contrato flexible, lo cual permite que las empresas no queden amarradas por largos períodos de tiempo. Además, contamos con una tarifa 'all in', sin gastos comunes ni garantía. Nuestro principal diferencial es que las Bodegas Flex están ubicadas en sectores estratégicos claves para la última milla de las empresas. Además, contamos con medidas de seguridad estrictas, lo cual suma para que seamos una opción perfecta a la hora de trabajar la logística".
¿Cuál es el plazo mínimo de arriendo de sus bodegas y mini bodegas?
"El arriendo mínimo es de un mes. Los precios varían según la ubicación y el tamaño de la bodega, podemos mencionar como referencia que una bodega promedio sale desde $12.000 el metro cuadrado. En ellas se pueden almacenar todo tipo de productos que no sean inflamables, tóxicos, explosivos, de origen ilegal o que generen algún riesgo hacia la sucursal y las personas".
Además del espacio destinado a bodegaje, ¿las sucursales de Akikb cuentan con otro tipo de instalaciones?
"Todas nuestras sucursales cuentan con un espacio de cowork, wifi para clientes y sala de reuniones que pueden utilizar en horario de atención comercial. Las facilitamos sin costo a los clientes".

"La pandemia marcó un antes y después en el almacenaje", Humberto Zúñiga, Bodegal.

"Este mercado ha alcanzado cierto grado de consolidación", Matías Bucci, Colliers.

"Vamos a cerrar el 2024 con un total de 24 sucursales", Arie Rezepka, Akikb.

La pandemia marcó un antes y después en el almacenaje. Humberto Zúñiga, Bodegal

Este mercado ha alcanzado cierto grado de consolidación. Matías Bucci, Colliers

Principales indicadores del mercado de minibodegas.

Vamos a cerrar el 2024 con un total de 24 sucursales. Arie Rezepka, Akikb