Santiago tiene un gran espacio para pymes y emprendedores

Mercado de las bodegas enfrenta una serie de desafíos ante el panorama económico actual

En los últimos meses, dos estudios desarrollan la situación del rubro de las mini bodegas y bodegas en la ciudad: uno corresponde a GPS Property y otro de Newmark Knight Frank.  

Ciro Colombara C. 

Los metros cuadrados no tienen por qué ser un problema para los emprendedores y pequeños empresarios ya que todo su catálogo de productos es posible disponerlo "puertas afuera". En los últimos años se ve en el mercado un fuerte desarrollo del rubro bodegaje que, en el caso de los espacios más pequeños, se explica por razones como la concentración demográfica y el aumento de la densidad poblacional en altura, junto con los beneficios que entrega para las pymes en el campo del comercio electrónico. Así lo hace notar Juan Eduardo Labbé, director ejecutivo de GPS Property, quien agrega que "la expansión tiene que ver también con las campañas de publicidad de operadores actuales de mini bodegas que, en su esfuerzo por dar a conocer el producto, han generado una externalidad positiva".
-En cuanto al tipo de clientes, ¿aproximadamente qué porcentajes corresponden a personas y a empresas?
-Este es un tema que va en relación directa a la ubicación geográfica del centro de mini bodegas. Ahora, si tuviéramos que promediar y generalizar la demanda, sería 60 % personas y 40 % empresas. La pandemia ha afectado la demanda en metros cuadrados a causa de reducciones de oficinas y de empresas que han optado por ellas como alternativa para manejo de stocks. Por ello, la distribución de la demanda tendería a equipararse.
En su informe de mini bodegas de mayo de 2020, GPS Property detalla que en Santiago hay una superficie total de 204.189 metros cuadrados. La zona centro es el principal corredor, acumulando el 53% de dicha superficie. En cuanto a las comunas, Eduardo Labbé menciona que "dentro de las más relevantes están Santiago, Pudahuel y Huechuraba, seguidas luego por Macul e Independencia".
Al hablar de los elementos que atraen a las pymes a este mercado, el ejecutivo menciona que "se trata de aspectos como la seguridad, la ubicación y la flexibilidad. La posibilidad de arrendar una mini bodega de entre un metro cuadrado y 30 metros cuadrados, donde la duración mínima del contrato va desde un mes, sin duda es un beneficio".
-Más allá del bodegaje, ¿las compañías han ido aumentando los servicios que entregan en sus instalaciones?
-Existe una amplia variedad en la oferta, que va desde el arriendo de lockers-boxes hasta infraestructura especializada y certificada para almacenaje de productos cosméticos y alimenticios. Además, se ha incorporado muy bien el uso de la tecnología para ofrecer un servicio más cómodo y seguro. Algunos operadores cuentan con una aplicación para controlar su mini bodega, dando la opción de abrirla, otorgar acceso a otra persona e incluso monitorear con una cámara. Por último, se han incorporado otros elementos, entre los que destacan espacios de cowork-oficinas, cafeterías y montacargas para el almacenaje.
-¿Cuáles son sus proyecciones para el mercado de las mini bodegas, el 2020 debiera cerrar con cifras positivas?
-Ya sabemos del ingreso de dos proyectos que comenzaron sus operaciones a principios de este semestre, uno en La Reina (Aki KB) con 5.000 m2 y el otro en Huechuraba (MiniStorage) con 5.980 m2. Además, prontamente se hará recepción de otro proyecto de Aki KB en Huechuraba, con 5.150 m2. Otro hecho que permitiría proyectar un escenario positivo para este mercado tiene relación con los planes de expansión anunciados recientemente por algunos operadores. Aki KB, asociado al grupo estadounidense Calzada, aumentó capital por US$25 millones, mientas que BLT se asoció con Banchile mediante una inyección de capital de US$60 millones.
Grandes compañías se mueven
Dependiendo de factores como la ubicación de las instalaciones, antigüedad, calidad en terminaciones, certificaciones de sustentabilidad ambiental, tecnología y provisión de servicios, entre otros, la bodegas industriales se dividen en Clase A y Clase B. En Santiago, al sumar ambas, representan una superficie de 4.228.336 metros cuadrados. "Un 45% pertenece al sub mercado Poniente, destacando principalmente la comuna de Pudahuel. La participación exacta de esta zona ha ido variando entre 40% y 46% sobre el stock total en los últimos diez años pero desde mucho antes que representaba la mayor superficie industrial arrendable en Santiago. De los otros sub mercados, en la actualidad un 37% corresponde al sector Norte, un 16% al Sur y un 2% a Santiago Centro", detalla Ignacio Errázuriz, gerente de servicios corporativos de Newmark Knight Frank (NKF), que es representado en Chile por Contempora.
-¿Este último tiempo ha habido movimiento de grandes compañías, en el sentido de dejar bodegas industriales para instalarse en centros de distribución propios?
-Sí. En el caso de Santiago, esta decisión responde a estrategias adoptadas previo a la coyuntura del Covid-19. Es posible, incluso, que ante el escenario de incertidumbre económica producido por el Coronavirus, haya corporaciones pensando en adoptar el proceso inverso, es decir, trasladar mercadería desde centros propios a arrendados. Dicha opción puede otorgar mayor liquidez a empresas que han visto afectados sus flujos, entregándoles al mismo tiempo flexibilidad para enfrentar shocks repentinos en la demanda de sus bienes en el futuro.
-Relacionado con un elemento como la vacancia, ¿se ha visto una variación de los precios en el arriendo de bodegas industriales?
-A pesar de los cambios semestrales de vacancia observados en el mercado industrial, las variaciones de renta media no se ajustan en la misma proporción. En la última década, la vacancia industrial en Santiago ha fluctuado entre 2% y 10% pero la renta media solo se ha movido entre 0,11 UF por metro cuadrado y 0,13 UF por metro cuadrado. Los registros en vacancia son más bruscos y volátiles porque dependen del momento en que se recepcionan los inmuebles y pasan a constituir parte del inventario, así como de las fechas relevantes de los contratos de arriendo que marcan la absorción neta de espacios. La renta media, en contrapartida, responde a variables de mercado más estructurales de mediano y largo plazo, asociadas por ejemplo al crecimiento y las expectativas económicas, el desempleo, competitividad y estabilidad de un país.
-¿Y cuáles son las proyecciones para fin de año, se espera algunos cambios en relación al panorama actual?
-Será interesante observar el comportamiento del mercado de bodegaje durante el segundo semestre porque no solo dependerá de factores externos a la industria como la pandemia sino que también -de acuerdo a nuestra opinión- se combinarán varios otros factores. Por una parte, la variación en la absorción neta del segundo semestre se verá beneficiada por una baja base de comparación respecto de la primera mitad del año y seguramente continuará el rezago en el inicio de nuevos proyectos. Al mismo tiempo, se observará el efecto estacional de las festividades de fin de año que favorecen la ocupación, por lo que la vacancia debería bajar hacia finales de año. Las rentas, en todo caso, seguramente continuarán bastante estables.

El 40% de la demanda por mini bodegas corresponde hoy a empresas. Juan Eduardo Labbé

Stock de minibodegas en Santiago (en metros cuadrados).

En la zona poniente está la mayor superficie industrial arrendable en Santiago. Ignacio Errázuriz